Résumé#
A-5674 ajouterait une nouvelle section à la loi du New Jersey, complétant le Titre 2A ; elle ne modifie pas un acte existant spécifique dans le texte fourni. Son objectif déclaré est d'exiger des propriétaires qu'ils divulguent certains frais de location obligatoires et permettent aux locataires potentiels de rechercher une couverture ou des services équivalents auprès de fournisseurs externes. Le projet de loi est introduit et n'est pas une loi ; s'il est adopté, il entrerait en vigueur le premier jour du quatrième mois suivant son adoption.
- Les propriétaires devraient divulguer, dans une annonce de location et une demande, les frais mensuels obligatoires qu'un locataire devrait raisonnablement s'attendre à payer, puis fournir tous les coûts dans le bail après qu'une demande soit approuvée. Le projet de loi exclut le loyer de base, les dépôts de garantie et les taxes ou frais imposés par le gouvernement.
- Les "frais de location obligatoires" incluent les frais récurrents, les frais de service et d'assurance, les frais d'amenité et les charges de services publics lorsque le propriétaire contrôle la facturation.
- Les propriétaires devraient vérifier que les locataires potentiels ont vu la divulgation et leur donner au moins trois jours ouvrables pour rechercher des devis externes avant de signer le bail.
- Si un locataire fournit une preuve de couverture équivalente pour un frais, le propriétaire devrait l'accepter et ne pas facturer ce frais. Un propriétaire peut établir des exigences minimales de couverture, mais doit accepter tout assureur ou agent dont la police les respecte.
- Les propriétaires ne pourraient pas ajouter un frais obligatoire entre la demande et la signature du bail, sauf si le demandeur est d'accord et reçoit une divulgation mise à jour. Ils ne pourraient également pas refuser, retarder ou pénaliser quelqu'un pour avoir recherché une couverture ou des services de substitution, ou restructurer un frais pour éviter les exigences du projet de loi.
- Une violation pourrait entraîner une pénalité civile de 2 500 $ pour chaque infraction. La pénalité serait recouvrée par le biais d'une action en justice civile et versée à la municipalité où la violation a eu lieu.
Ce que cela signifie pour vous#
- Locataires potentiels : Vous obtiendriez des informations sur les frais avant de signer et au moins trois jours ouvrables pour chercher une couverture ou des services équivalents externes. Si vous fournissez une preuve de couverture équivalente, le propriétaire doit l'accepter et cesser de facturer le frais correspondant. Le projet de loi ne plafonne pas le loyer ni n'interdit les frais obligatoires en général.
- Propriétaires : Vous devriez fournir des divulgations, permettre du temps pour faire des recherches, accepter une couverture de substitution qualifiée et respecter les limites du projet de loi sur les frais ajoutés ou requalifiés.
- Municipalités : Elles recevraient des pénalités civiles collectées pour les violations qui se produisent dans leur municipalité.
- Département des affaires communautaires du New Jersey : Le Commissaire devrait adopter des règles pour mettre en œuvre le projet de loi.
- Loi actuelle : Les documents fournis n'incluent pas la loi existante que ce projet de loi compléterait, donc je n'ai pas pu vérifier comment ses exigences se comparent à la loi actuelle du New Jersey.
Argent#
Aucune information disponible publiquement sur les coûts publics ou privés estimés.
- Les propriétaires devraient effectuer le travail de divulgation et de vérification requis, mais le projet de loi ne donne aucune estimation de ces coûts.
- Le projet de loi autorise une pénalité civile de 2 500 $ pour chaque infraction ; les montants collectés iraient à la municipalité où la violation a eu lieu.
- Le Commissaire des affaires communautaires devrait adopter des règles. Les documents ne donnent aucune estimation de coût pour ce travail.
Ce qui n'est pas clair#
- Le projet de loi ne définit pas "s'attendre raisonnablement", "équivalent", ou ce qui compte comme une "infraction" pour la pénalité de 2 500 $.
- Il ne dit pas qui engagerait une action pour pénalité, comment les violations seraient signalées, ou quel processus s'appliquerait avant qu'une pénalité ne soit imposée.
- Le projet de loi ne fixe pas de règles détaillées pour décider si la couverture ou le service de substitution d'un locataire est équivalent, au-delà de permettre aux propriétaires de fixer des exigences minimales de couverture.
- Il n'explique pas comment ses exigences interagiraient avec les lois existantes ou d'autres programmes. Les documents fournis n'incluent pas la loi actuelle nécessaire pour vérifier cela.
- Le projet de loi exige l'élaboration de règles mais ne fournit pas les règles elles-mêmes ni un délai séparé pour les adopter.
Arguments en faveur#
- Le projet de loi semble destiné à rendre le coût total attendu de la location plus clair avant qu'un locataire ne signe un bail.
- Un argument possible pour permettre une couverture externe est que les locataires pourraient répondre aux exigences minimales d'un propriétaire sans avoir à acheter le produit ou service choisi par le propriétaire.
- L'interdiction de requalifier les frais pourrait aider à empêcher un propriétaire d'éviter les exigences de divulgation en changeant la façon dont un frais est décrit.
- Une pénalité civile donne aux exigences une conséquence possible d'application.
Arguments contre#
- Le projet de loi ne prohiberait pas les frais obligatoires en général ni ne limiterait leur montant. Un locataire pourrait toujours faire face à des frais qui sont divulgués et ne peuvent pas être remplacés par une couverture ou des services externes équivalents.
- Il n'est pas clair comment les propriétaires et les locataires résoudraient les désaccords sur la question de savoir si une couverture externe ou un service est équivalent.
- Le projet de loi ne définit pas un processus de plainte ou d'application détaillé, et la signification de "chaque infraction" pourrait affecter la façon dont les pénalités s'appliquent.
- Les propriétaires devraient faire des divulgations et permettre du temps aux locataires pour rechercher des alternatives, mais le projet de loi ne fournit aucune estimation des coûts résultants ni n'explique comment la conformité serait vérifiée.