Résumé#

Le Conseil de Calgary a adopté une directive au personnel de la Ville le 22 septembre 2026, par un vote de 14 à 1 ; le conseiller Johnston a voté contre. Cela ne change pas immédiatement les règles d'utilisation des terres de la Ville : le personnel doit préparer des amendements et revenir au Conseil au plus tard au T2 2027. L'objectif déclaré est de soutenir le logement abordable non marchand par le biais d'un autre incitatif et de concentrer les primes de densité sur d'autres avantages publics.

• Le personnel doit préparer des amendements pour supprimer les unités de logement abordable, les contributions en espèces et les contributions au Fonds de logement abordable en tant qu'options de prime de densité dans les politiques et les districts d'utilisation des terres du centre-ville élargi. Ces options ne sont pas encore supprimées.
• Le personnel doit développer un incitatif d'exemption de densité pour le logement non marchand et apporter des amendements connexes en même temps. Le personnel de la Ville décrit une approche possible comme ne comptant pas la superficie utilisée pour le logement non marchand dans la densité totale d'un projet ; le Conseil n'a pas approuvé ses détails.
• Le personnel doit préparer des amendements pour remplacer les termes actuels du fonds par des termes mis à jour du Fonds de logement abordable du centre-ville élargi, basés sur l'Annexe 5, et revenir au Conseil au plus tard au T2 2027. Les nouveaux termes ne sont pas encore en vigueur.

Ce que cela signifie pour vous#

• Développeurs dans le centre-ville élargi : Le rapport décrit les primes de densité comme volontaires. Les options de logement abordable actuelles restent jusqu'à ce que le Conseil approuve les amendements. Si cela se produit, les développeurs ne pourront plus choisir ces options par le biais de primes de densité.
• Fournisseurs de logements non marchands et développeurs : Le personnel doit développer un nouvel incitatif, mais il n'y a pas encore d'entitlement ou de processus approuvé pour l'utiliser.
• Fonds de logement abordable : Le rapport indique qu'il détient 1,78 million de dollars. Le personnel doit proposer des termes mis à jour ; la décision ne change pas elle-même où cet argent peut être dépensé.
• Résidents et contribuables : La décision ne change pas directement les loyers, les droits au logement, les impôts ou l'offre de logements. Tout effet sur les projets futurs dépend des amendements que le Conseil n'a pas encore examinés.

Argent#

Les documents identifient 1,78 million de dollars déjà dans le fonds, mais ne donnent aucune estimation des coûts pour le travail ou les changements proposés.

• Le personnel de la Ville dit que la suppression des négociations sur les primes de logement abordable pourrait réduire le temps du personnel et les coûts d'exploitation, et qu'une exemption pourrait rationaliser le traitement des permis ; aucune estimation d'économies n'est fournie.
• La décision ne fournit aucun nouveau montant de financement ou estimation du coût du personnel pour préparer les amendements et l'incitatif.

Ce qui n'est pas clair#

• Ce que signifie le "logement non marchand" pour l'éligibilité, et quels types de logements seront qualifiés.
• Comment l'exemption de densité fonctionnerait, y compris ses limites et comment elle interagirait avec d'autres règles de densité.
• Quand de nouvelles règles prendraient effet. Le personnel doit revenir au T2 2027, mais le Conseil devrait encore examiner les amendements.
• Les termes mis à jour du fonds, y compris qui déciderait comment l'argent est alloué et quels programmes pourraient le recevoir. Les documents indiquent que les termes proposés pourraient permettre de dépenser n'importe où dans le centre-ville élargi, plutôt que seulement près du site contributeur, et pourraient permettre de combiner des fonds avec d'autres programmes.
• Le matériel fourni n'inclut pas les annexes nécessaires pour évaluer les termes proposés dans leur intégralité.

Argument pour#

• Le personnel de la Ville a constaté que, au cours de la dernière décennie, les primes de densité ont permis de livrer 18 unités de logement abordable qui étaient presque à des prix du marché et ont généré 1,78 million de dollars en espèces. Le personnel dit que cela a pris un temps significatif par unité, suggérant que l'option a peu contribué à livrer du logement non marchand.
• Le personnel de la Ville dit que l'exclusion de la superficie de logement non marchand des calculs de densité pourrait réduire les coûts de terrain et de construction par maison et aider les fournisseurs de logements à but non lucratif à mieux utiliser les subventions et le financement public.
• Les termes proposés du fonds pourraient permettre à l'argent de soutenir des projets dans tout le centre-ville élargi, plutôt que seulement dans la zone immédiate autour du site contributeur.

Argument contre#

• Le personnel de la Ville avertit que si les options de primes de logement abordable sont supprimées avant qu'une nouvelle exemption soit développée ou approuvée, les projets avec du logement non marchand pourraient faire face à des coûts de bonification supplémentaires pour atteindre leur densité prévue.
• Les développeurs et les partenaires fournisseurs de logements contactés par le personnel ont déclaré que toutes les options de logement abordable disponibles devraient être conservées, peu importe l'effort impliqué. Ils ont soutenu une exemption en principe mais ont souhaité plus d'engagement avant les amendements finaux.
• Déplacer les dépenses du fonds du quartier immédiat autour d'un site contributeur vers n'importe où dans le centre-ville élargi pourrait signifier moins de bénéfice local direct pour la zone où la contribution a été faite.
• Le conseiller Johnston a voté contre la décision ; le dossier fourni ne précise pas pourquoi.