Résumé#

Le Conseil municipal de Calgary a approuvé la demande de croissance de Glacier Ridge Ashlar, GA2026-005, dans la Communauté B du Plan de structure de la zone de Glacier Ridge (Quartier 2). Il s'agit d'une décision de planification de croissance, et non de l'approbation d'un plan de construction spécifique : les étapes ultérieures d'utilisation des terres, de plan d'orientation et de permis de développement s'appliquent toujours. Le personnel de la ville indique que l'objectif est de permettre le développement de logements et de commerces à côté des zones de croissance existantes tout en tirant parti des investissements en infrastructure antérieurs.

• L'approbation pourrait permettre environ 831 logements, un site commercial de deux hectares et un futur site d'école à usage commun.
• Le personnel de la ville doit inclure le financement opérationnel requis dans les Plans et Budgets d'affaires 2027–2030. Le Conseil a également demandé au personnel de prendre en compte tout investissement en capital ou opérationnel nécessaire à partir de 2031 lors de la priorisation des budgets futurs ; cela ne constitue pas une approbation de ces investissements.
• Selon le rapport, la zone n'a pas d'exigence de financement en capital initial, mais le service d'eau dépend du projet de service d'eau de North Calgary et d'infrastructures financées par les développeurs.
• Le Conseil a approuvé l'élément à l'ordre du jour du consentement, 14–0.

Ce que cela signifie pour vous#

• Personnes à la recherche de logements ou de services locaux : L'approbation permet la planification de nouveaux logements et d'un site commercial, mais ne garantit pas quand ils seront construits. Des approbations de planification et de développement ultérieures sont encore nécessaires.
• Le développeur : Le service d'eau nécessite des infrastructures supplémentaires financées par le développeur. Le rapport indique que le logement ne peut pas avancer si les infrastructures nécessaires ne sont pas en place.
• Personnes vivant à Calgary : La ville doit planifier les coûts opérationnels à mesure que la zone se développe. La décision n'approuve pas elle-même l'investissement futur dans le transport en commun rapide de l'avenue 144 Nord.
• Utilisateurs potentiels de l'école : La demande inclut un futur site d'école à usage commun, mais la décision ne s'engage pas à construire ou à financer une école.

Finances#

Le rapport estime un nouveau financement opérationnel de la ville d'environ 99 367 $ à partir de 2027, atteignant environ 134 656 $ d'ici l'année de construction finale ; le coût total de la décision n'est pas précisé.

• Le personnel de la ville prévoit environ 2,2 millions de dollars de revenus annuels et 13,9 millions de dollars de prélèvements à pleine construction. Ils affirment que les revenus de la taxe foncière et des frais de franchise dans la zone de la demande devraient couvrir les coûts opérationnels supplémentaires d'ici 2027.
• La demande n'a pas d'exigence de financement en capital initial, mais le rapport indique que la zone plus large aura besoin de 47,0 millions de dollars supplémentaires dans le budget 2031+ pour la route BRT de l'avenue 144 Nord (Ouest), de Crowfoot à Keystone. Le Conseil a demandé au personnel de prendre en compte les investissements futurs ; il n'a pas approuvé ce montant.
• Le montant du coût des infrastructures en eau financées par le développeur n'est pas précisé.

Ce qui n'est pas clair#

• Le rapport donne deux dates différentes attendues pour le projet de service d'eau de North Calgary : construction d'ici la fin de 2027 dans une partie, et achèvement en 2029 dans sa discussion sur les risques.
• Le calendrier et le coût des infrastructures en eau supplémentaires, de la construction de logements, du développement commercial et de l'école ne sont pas précisés.
• La décision ne règle pas si ou quand l'investissement futur dans le BRT sera financé.
• Les opinions du conférencier public ne sont pas enregistrées dans le matériel fourni.

Arguments en faveur#

• Le personnel de la ville indique que la demande pourrait permettre environ 831 logements et un site commercial à côté des développements existants et approuvés, comblant une lacune le long de l'avenue 144 NW.
• Le personnel indique que la zone est proche du terminal de bus de Sage Hill, d'un centre d'activités communautaires et des services scolaires et bibliothécaires existants.
• Le personnel indique que les investissements antérieurs en eau, eaux usées, eaux pluviales et mobilité signifient qu'aucun investissement en capital initial de la ville n'est nécessaire pour commencer la croissance, tandis que les revenus projetés de la zone couvrent les coûts opérationnels supplémentaires d'ici 2027.

Arguments contre#

• Le personnel de la ville rapporte que l'offre de terres dans le secteur nord dépasse déjà l'objectif d'évaluation : six à neuf ans de terres desservies et quatre à six ans de terres approuvées mais non desservies, par rapport à un objectif de trois à cinq ans.
• Le personnel indique que la demande est à plus de cinq kilomètres du centre de loisirs le plus proche. Ils notent également que la nouvelle croissance communautaire entraîne généralement des émissions de gaz à effet de serre plus élevées, des risques climatiques et une perte d'actifs naturels par rapport à la réhabilitation.
• Le développement dépend d'infrastructures en eau opportunes. Le personnel avertit que des retards pourraient empêcher la construction de logements.
• Les coûts futurs des infrastructures et des services restent un risque : le personnel indique que la zone plus large a besoin d'un investissement de 47,0 millions de dollars pour le BRT et que les obligations futures de maintenance et d'autres infrastructures ne sont pas entièrement prises en compte dans le processus de demande de croissance.